מהו היטל השבחה ?

מסגרת חוקית / נורמטיבית

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה קובע:

"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה"

 

סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר כי "השבחה" היא

"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". 

סעיף 2(א) לתוספת השלישית קובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...".

 

מטרת היטל ההשבחה

עיקר תכליתו של היטל ההשבחה בהגשמת עיקרון הצדק החלוקתי, קרי: מי שנהנה מפעולות התכנון שביצעה הרשות במימון ציבורי, יחלוק את התעשרותו עם הקהילה שבקרבה הוא יושב (ראה לעניין זה: ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1998); דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 62 (2002); בר"ם 6195/13 רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, [פורסם בנבו]; בר"מ 6526/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' נקר [פורסם בנבו] (16.2.2021)).

 

בסיס נוסף להטלת היטל ההשבחה ניתן למצוא בדיני עשיית עושר ולא במשפט, במובן זה שהתעשרות שמקורה בפעולה תכנונית שהרשות נשאה בעלויותיה טעונה מיסוי ועל בעלי המקרקעין לשאת, באופן זה, בחלק מהעלויות הכרוכות בהשבחת המקרקעין (ראה לעניין זה: רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נב(2) 494, 525 (1998)).

 

התנאים להיטל השבחה / מתי יש היטל השבחה ?

על מנת שיוטל היטל השבחה, צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים:

1. עליית שווי המקרקעין (!)

2. העלייה בשווי באה בעקבות ביצוע אחת מפעולות התכנון המנויות בסעיף 1(א) לתוספת השלישית, היינו אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

​

הנה כי כן, היטל השבחה לא ייגבה כאשר עליית שווי המקרקעין נובעת מסיבה שונה, כגון עליית מחירים כללית בשוק החופשי. (ראו: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון, [פורסם בנבו]).

​

שיעור היטל השבחה / כמה זה היטל השבחה?

שיעור ההשבחה שבו יחוב בעל המקרקעין שהושבחו עומד על מחצית משווי ההשבחה (סעיף 3 לתוספת השלישית). העמדת שיעור ההיטל על מחצית משווי ההשבחה בלבד משקפת את ההכרה בכך שלעיתים נטל בעל המקרקעין חלק פעיל בקידום תכנית מיטיבה ועל כן יש לראותו כמי שהשקיע כבר משאבים מסוימים בפעילות המשביחה (רע"א 147/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' אברמוביץ, [פורסם בנבו] פסקה 10 (31.12.2014); בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד סו(3) 596, 617 (2014)). סיבה נוספת היא "ככל הנראה בשל החשש שהיטל בגובה מלוא ההשבחה עלול לבלום את היצע הקרקעות ואת יזמות הפיתוח" (רע"א 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, [פורסם בנבו] פסקה 6 (22.10.2006); רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, [פורסם בנבו] פסקה 13 (6.12.2006)).

​

המועד לתחשיב

בסעיף 4(7) לתוספת השלישית נקבע המתווה על פיו יחושב ההיטל כך: "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי".

 

לפיכך, לשם חישוב שווי ההשבחה יש להעריך את שוויים של המקרקעין בשוק החופשי לפני אישור התכנית המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש").

ההפרש בין סכומים אלה הוא שווי ההשבחה ממנו נגזר סכום ההיטל. כמו כן, הערכת השווי תיעשה בהתאם למבחן אוניברסלי, המניח שוק משוכלל שבו קונה סביר מוכן לשלם תמורה המשקפת את הערך האובייקטיבי של המקרקעין בנקודת הזמן הנתונה (ראה לעניין זה: בר"מ 1621/18 סמונד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים, [פורסם בנבו] פסקה 7 (18.6.2019).

​

ההוצאות אותן ניתן לשכלל במסגרת חישוב שווי ההשבחה כתוצאה מהפעולה התכנונית

ברע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' אברמוביץ [פורסם בנבו] (31.12.2014) נדרש בית משפט זה לשאלת ההוצאות אותן יש להביא בחשבון במסגרת חישוב שווי ההשבחה כתוצאה מהפעולה התכנונית. באותו עניין בית המשפט עמד על ההבחנה בין סוגי ההוצאות שאותן יש להביא בחשבון במסגרת חישוב שווי ההשבחה לבין הוצאות שאינן רלוונטיות לחישוב זה.

​

רוצה לדעת עוד ?

לתיאום פגישת יעוץ חייג/י: 03-6969809