היטל השבחה 2019 - תקדים בית המשפט העליון הנכבדפסיקה וחקיקה - עדכונים I חזרה לעמוד הבית

ייעוץ משפטי אישי וחסוי

יעוץ משפטי אישי ודיסקרטי

בן פישר, עו"ד ונוטריון

פורסם ביום 18/6/2019

האם בעריכתה של שומה לצורך חיוב בהיטל השבחה, על השמאי להניח מכירה במחיר הכולל את הרכיב של מס ערך מוסף ?

בית המשפט העליון 18/6/19 - היטל השבחה תלוי באופי העסקה (!)

בפסק דין תקדימי מהיום, מגדיר בית המשפט העליון הנכבד את מוסד היטל ההשבחה ומהות התחשיב.

(כב' הש' ד' ברק-ארז, ע' פוגלמן, י אלרון)

בית המשפט העליון נדרש לבקשת רשות הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 29.1.2018 בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עמ"ן 68170-01-17, השופט א' שוורץ). בהתחשב בהשלכותיה על יישום הדין החל על היטל השבחה קיבל את הבקשה ודן בה כבערעור להכרעה. ההדגשות של הח"מ.

עיקרי התשתית העובדתית

  1. תחילת ההליך בהשבחת מקרקעין בתל מונד שבבעלות המערערת, חברה זרה, כתוצאה משינוי ייעוד בהליך תכנוני מייעוד חקלאי לייעוד למגורים מסוג "אזור מגורים א' מיוחד". על-פי התכנית העדכנית שחלה על המקרקעין הוקנתה למערערת הזכות לבנות 256 יחידות דיור צמודות קרקע על 115 מגרשי מגורים.

  2. בהמשך לכך, הוציאה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים, שומות היטל השבחה למערערת המבוססות על הנחה של מכירת המקרקעין במחיר הכולל את רכיב המע"מ. 

  3. ביהמ"ש: הנחה זו מצויה בליבת המחלוקת בין הצדדים וההכרעה במחלוקת היא בעלת משמעות כספית ניכרת, המוערכת בכ-17 מיליון שקלים.

 

רקע נורמטיבי

  1. את השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים בחן ביהמ"ש לאור העקרונות המעצבים את הדין החל על חיוב בהיטל השבחה.

  2. סמכותה של ועדה מקומית לתכנון ולבניה לגבות היטל השבחה מעוגנת בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

  3. העקרונות המנחים באשר לאופן חישובו וגבייתו של היטל השבחה מצויים בתוספת השלישית לחוק. סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק קובע כי "השבחה" שבגינה חב נישום בהיטל, היא עלייה בשווים של מקרקעין אשר התרחשה כתוצאה מאחת מתוך שלוש פעולות תכנון: אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

  4. למעשה, כדי להטיל היטל השבחה, נדרש כי יתקיימו שני תנאים מצטברים: א. עליית שווי המקרקעין; ב. ייחוסה של עלייה זו לאחת מפעולות התכנון המצוינות לעיל (ראו: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון, פסקה 14 (15/7/2014); בר"ם 2090/16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' אקרו בע"מ, פסקה 3 לפסק דין מיום 15/3/18).

  5. התכלית העומדת בבסיס היטל ההשבחה היא תכלית של צדק חברתי, לפיה בעל מקרקעין אשר התעשר בעקבות פעולת תכנון של הרשות נדרש לשתף אותה ואת הציבור ברווח שהפעולה הניבה לו, ולהעביר חלק ממנו לקופת הרשות כדי שישמש את הרשות להכנת תכניות ולביצוען (ראו: ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999); דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נ"ו(5) 49, 62 (2002); ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, פסקה 54 (10.5.2016); עניין אקרו, בפסקה 43 לפסק הדין). הצד השני של המטבע הוא שללא התעשרות, אין בסיס לגבייתו של ההיטל (ראו: בר"ם 4367/16 מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון, פסקה 15 (25.3.2018)).

  6. סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק קובע את אופן עריכתה של שומת ההשבחה: "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי."

  7. אם כן, השומה נערכת לפי יום אישור התכנית המשביחה, וערך ההשבחה הוא ההפרש בין ערך הזכויות בידי בעל המקרקעין לאחר אישור התכנית (להלן: "המצב החדש") לבין ערך הזכויות שהיו נתונות לו לפני האישור (להלן: "המצב הקודם" ראו: רע"א 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים 22/10/06).

  8. סכום היטל ההשבחה יעמוד על מחצית מההפרש האמור (ראו: סעיף 3 לתוספת שלישית לחוק). סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק מדגיש כי עליית הערך תחושב "כאילו נמכרו בשוק חפשי".

  9. לפיכך, הערכת השווי תיעשה בהתאם למבחן אוניברסלי, אשר ביסודו הנחת שוק משוכלל שבו קונה סביר מוכן לשלם תמורה המשקפת את הערך האובייקטיבי של המקרקעין באותה נקודת זמן. זאת, כאשר יש להביא בחשבון רק "השבחת תכנון" הנובעת במישרין מהחלת הפעולה התכנונית על המקרקעין (ראו: רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' אברמוביץ, פסקה 16 (31.12.2014). 

  10. כפי שצוין בפתח הדברים, השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים היא האם יש לכלול את רכיב המע"מ בשווי הנכס לצורך חישוב שיעורו של היטל ההשבחה.

  11. שאלה זו טרם הוכרעה בפסיקתו של בית משפט זה. בשנת 2002 השאלה נדונה בפסק דין שנתן בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו – ע"א (מחוזי ת"א) 2409/99 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות לא"י בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-השרון, 25.3.2002. באותו פסק דין קבע השופט (כתוארו אז) א' גרוניס כי בעת עריכת השומה יש לכלול גם את רכיב המע"מ. להשלמת התמונה יוער, כי בעבר עניין הקופה לתגמולים הוזכר בפסיקתו של בית משפט זה כדוגמה למקרה שבו חישוב שווי המקרקעין למטרות מס כלל את רכיב המע"מ, אך ללא דיון לגופה של שאלה זו (ראו: ע"א 222/00 מדינת ישראל, מנהל המכס ומס בולים נ' שיכון ובינוי אחזקות בע"מ פ"ד נז(3) 353, 365 (2003).

  12. היבט חשוב נוסף לענייננו הוא שבשנת 2009, מספר שנים לאחר שניתן פסק הדין בעניין הקופה לתגמולים, פרסמה מועצת שמאי המקרקעין הפועלת במשרד המשפטים מסמך המכונה "תקן 11.0" בדבר סוגיות מיסוי בשומות מקרקעין (פרק א' – התייחסות למע"מ)" (להלן: "תקן 11 או התקן").

  13. מטרתו המוגדרת של תקן 11 היא "קביעת הוראות להתייחסות למרכיב המע"מ בשומות מקרקעין". לפי תקן 11, שהוא העמדה המנחה של מועצת שמאי המקרקעין בעניין זה, התשובה לשאלת הכללתו של רכיב המע"מ היא מורכבת.

  14. תקן 11 מבחין בין שלושה מצבי שוק, המסווגים לפי סוג הלקוח אשר בדרך כלל רוכש את סוג הנכס הנישום: א. שוק של רוכשים פרטיים שקונים נכסים לצרכיהם, כגון דירת מגורים בבניה רוויה ויחידות דיור בבניה צמודת קרקע (להלן: "שוק פרטיים"); ב. שוק של נכסים "עסקיים או ציבוריים", שלפי סעיף 2 לדברי ההסבר לתקן מהווים בדרך כלל "גורם ייצור הנמכר לעוסקים", דוגמת מבנה או חלק ממנו המשמש למשרדים, מסחר, מלאכה, תעשיה ותעסוקה (להלן: "שוק עוסקים"); ו- ג. שוק המוגדר כ"מעורב", המורכב מרוכשים פרטיים ועוסקים כאחד (להלן: "שוק מעורב") (ראו סעיפים 4-3 לתקן 11).

  15. לפי תקן 11, הגדרת השוק אליו משתייך הנכס הנישום משליכה על הכללת המע"מ בשומת המקרקעין שלו. כן, התקן קובע כי במצב של שוק פרטיים יש לכלול את רכיב המע"מ בשומת נכס המקרקעין. הנימוק לכך, המופיע בסעיף 2 לדברי ההסבר של תקן 11, הוא שרוכשים פרטיים "אינם מבצעים אבחנה בין מרכיב הקרן ומרכיב המע"מ", ולפיכך "שומת נכסים אלה תהיה תואמת את חשיבת השוק של הרוכשים הפוטנציאליים ותבטא את המחיר הסביר בין פרטיים, שכאמור, מגלם בחובו את מרכיב המע"מ". במצב של שוק עוסקים נקבע כי אין לכלול את רכיב המע"מ, מאחר שבשוק זה "חשיבת השוק" והמחירים הנהוגים אינם מכילים את רכיב המע"מ. המקרה המורכב יותר הוא זה של "שוק מעורב". ביחס אליו קובע סעיף 4 לתקן כי אין להביא בחשבון את רכיב המע"מ ועל השמאי לנקוב בשווי הנכסים כמו ביחס לשוק עוסקים, להוציא מקרים שבהם השמאי ימצא לנכון לחרוג מכך (!) לפי קריטריונים המופיעים בסעיף 4 לדברי ההסבר של התקן, המורים כי על השמאי לבחון "את סוג הרוכש הסביר שנהנה מיתרונות יחסיים ברכישת הזכויות" ובהתאם לכך להכריע אם לכלול את רכיב המע"מ בשומה, אם לאו. על פי התקן, בבואו להכריע בשאלה האמורה, יביא השמאי בחשבון, בין היתר, שלושה גורמים: שוויו וגודלו הפיזי של הנכס (על יסוד ההנחה שנכסים גדולים יותר עשויים להוות יתרון לעוסקים); רמת המורכבות הדרושה לצורך מימוש השימוש המיטבי בנכס, למשל, כאשר נדרש פיתוח (על יסוד ההנחה שרמת מורכבות גבוהה מפחיתה את הביקוש מצד רוכשים פרטיים); וכן סוג בעל הזכות בנכס הנישום (מתוך הנחה שלעוסק יהא יתרון לרכוש את הנכס מעוסק על מנת להתקזז על רכיב המע"מ, בעוד שבמקרה של מוכר פרטי רוכש פרטי "יהנה מהחיסכון במע"מ גם כשימכור את הנכס בעתיד"). הוראות סעיף 4 בתקן 11 אף כוללות דוגמאות של נכסים ספציפיים ביחס לכל אחד מהגורמים המתוארים.

  16. כאמור, תקן 11 פורסם מטעם מועצת שמאי המקרקעין אשר קמה מכוח סעיף 2(א) לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001. באופן יותר ספציפי, מלאכת הכנתם של התקנים השמאיים נעשית על-ידי הוועדה לתקינה שמאית, שהוקמה על ידי מועצת שמאי המקרקעין בשנת 2005. מטרתה של זו היא להכין תקנים בתחום המקרקעין על מנת לשפר את טיבו ואמינותו של המידע המופיע בדו"חות שומה. התקינה השמאית נחשבת נורמת עבודה מומלצת, מבלי שניתן לה מעמד סטטוטורי במישרין.

  17. בסופו של דבר, נעתר בית המשפט העליון הנכבד לערעור במובן זה שקבע כי בנסיבות העניין לא היה מקום לכלול את רכיב המע"מ בחישובו של היטל ההשבחה במסגרת השומה העיקרית (!) כמו כן, הוצאות המשפט שנפסקו לחובת המערערת בבית המשפט המחוזי בוטלו.

רוצה לדעת עוד ? היטל השבחה ? שנת 2019 ... 03-6969809 / Law@FISHERADV.com

לקבלת מידע נוסף, ניתן ליצור קשר עם משרדנו.

הערה:

כל המידע בעמוד זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או מקצועי ו/או אחר מכל מין וסוג בשום מקרה ו/או כתחליף לייעוץ משפטי ו/או מקצועי ו/או אחר מכל מין וסוג. אין להסתמך על האמור בעמוד זה מבלי להיוועץ קודם לכן בבעל מקצוע ו/או עורך דין מומחה העוסק בתחום וזאת טרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה בקשר עם האמור בעמוד זה ובאתר בכלל. תוכן העמוד והאתר וכל המידע הכלול בם מתאימים למועד כתיבת העמוד והאתר בלבד וסביר כי התאמת הנתונים ו/או המידע ו/או התוכן עשויים להשתנות מעת לעת.

בן פישר, עו"ד ונוטריון I צוואה I ירושה I יפוי כח מתמשך I הסכם יחסי ממון I מקרקעין I תכנון ובניה I חברות ועסקים I רשות המסים I תכנון ובניה I קבלנים l משפט מנהלי

 בן פישר עורך דין ונוטריון

ליווי משפטי לעסקים ולפרטיים

כותב המאמר: בן פישר, עו"ד ונוטריון

עו"ד בן פישר ייסד את פישר ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון בשנת 2007 ומספק ללקוחותיו - עסקיים ופרטיים - שירותים במגוון תחומים משפטיים ובכלל זה משפט מסחרי, פלילי ואזרחי. בין היתר, המשרד פועל לספק ללקוחות המגזר העסקי, שירותים משפטיים שונים לפי צורך, תוך ליווי שוטף משלבי הקמה / תפעול, ניהול וחלילה פירוק ככל שנדרש.

המשרד פועל לספק ללקוחותיו ליווי, ייעוץ וייצוג בהליכים המתנהלים בפני הערכאות השונות ורשויות לסוגיהן במגוון תחומים, אזרחיים, פליליים ומנהליים, לרבות בקשר עם זכויות קנייניות, דיני נזיקין, ירושה, צוואה, חוזים, קניין, תכנון ובניה, תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, מקרקעין, תביעה לפיצויים בגין הפקעה - לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, קניין רוחני - רישום סימני מסחר (מקומי ובין לאומי), ייצוג בפני מחלקת סימני המסחר ברשות הפטנטים, זכויות יוצרים, פטנטים ומדגמים, חוק איסור לשון הרע, פשיטת רגל, רשות המסים, מיסוי מקרקעין וכיוב'.    

טלפון ליצירת קשר: 03-6969809